Manual operacional

Passo a passo cronológico da plataforma, com o racional por trás de cada cálculo.

JCF Consultoria

7 etapas

14 passos

A plataforma foi desenhada para uma venda consultiva baseada em evidência: primeiro os dados do ativo, depois os motores determinísticos de mercado, localização e score, em seguida os simuladores e, só ao final, a camada de inteligência artificial — que interpreta, mas nunca cria números. Siga as etapas na ordem abaixo.

Etapa 1 — Preparação

Deixar a plataforma com a identidade da consultoria e as premissas corretas.

1.1

Configurar identidade visual e dados do corretor

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O que a tela oferece: Envio do logo (até 2 MB, com compactação automática), nome da consultoria, corretor responsável, CRECI e contatos.
Racional aplicado: A identidade é aplicada na sidebar e na capa do Relatório Executivo, garantindo que o material entregue ao cliente seja institucional, não genérico.
Boa prática: Use logo quadrado (PNG) para melhor recorte na sidebar e na capa do relatório.

1.2

Ajustar premissas e limites de IA

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O que a tela oferece: Premissas financeiras padrão, integrações (mapas, dados públicos) e limites do plano de IA.
Racional aplicado: Nada é hardcoded: as bandas de classificação e os pesos dos scores são configuráveis, para que a análise reflita a tese da sua carteira.
Boa prática: Revise as premissas a cada trimestre, junto com a taxa de juros de referência.

Etapa 2 — Base de imóveis

Cadastrar o ativo com dados suficientes para os motores calcularem.

2.1

Cadastrar o imóvel

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O que a tela oferece: Identificação, localização, características (área, dormitórios, vagas) e bloco financeiro (preço, condomínio, IPTU, aluguel estimado).
Racional aplicado: Área privativa e preço são a base do preço/m²; endereço alimenta a geocodificação e toda a camada geográfica.
Boa prática: Sem área privativa e preço, os indicadores de mercado não são calculados.

2.2

Conferir a listagem e filtros

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O que a tela oferece: Lista com filtros, badges de status e acesso rápido à ficha executiva.
Racional aplicado: A listagem é o painel de trabalho diário: identifica rapidamente o que está pronto para ser analisado e o que falta completar.
Boa prática: Padronize o nome do empreendimento para agrupar unidades do mesmo prédio.

Etapa 3 — Inteligência de mercado

Posicionar o imóvel contra o mercado, sem opinião — só cálculo.

3.1

Market Engine: preço, aluguel e yield

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O que a tela oferece: Preço/m² do imóvel, média regional, diferença percentual, aluguel médio e yield bruto anual, com classificação visual.
Racional aplicado: Motor determinístico (sem IA): a classificação vem de bandas configuráveis, e o Confidence Score (0–100) pondera quantidade de amostras, atualidade dos dados e similaridade.
Boa prática: Confidence baixo indica pouca amostra na região — trate o número como indicativo.

3.2

Imóveis comparáveis

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O que a tela oferece: Comparáveis por ±20% de área, raio de 1 km e janela de 180 dias, com mediana, média, mínimo e máximo.
Racional aplicado: A mediana é a referência principal por ser resistente a outliers; exclusões manuais ficam registradas e reprodutíveis.
Boa prática: Exclua unidades atípicas (cobertura, reformada) antes de apresentar ao cliente.

3.3

Regiões e histórico

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O que a tela oferece: Séries históricas por bairro, filtros e gráficos de evolução, com importação CSV administrativa.
Racional aplicado: Tendência importa mais que foto do momento: valorização histórica alimenta o componente de valorização do Investment Score.
Boa prática: Dados de demonstração aparecem com o selo DEMONSTRAÇÃO — substitua por base própria.

Etapa 4 — Camada geográfica

Traduzir o endereço em qualidade de vida mensurável.

4.1

Localização e Location Score

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O que a tela oferece: Mapa do imóvel e análise de infraestrutura em raios de 500 m, 1 km e 2 km, com pilares de Mobilidade, Comércio, Saúde, Educação e Lazer e nota geral de 0 a 10.
Racional aplicado: O score combina cobertura (existe o serviço?) e proximidade (a que distância?), evitando que quantidade sem relevância infle a nota.
Boa prática: Compare o mesmo imóvel em 500 m e 2 km para mostrar o perfil de caminhabilidade.

4.2

Dados urbanos públicos

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O que a tela oferece: Distrito, subprefeitura e zoneamento a partir de fontes públicas, com cache de 30 dias.
Racional aplicado: Zoneamento explica potencial construtivo e restrições — argumento forte em conversa com investidor.
Boa prática: O cache evita consultas repetidas; force atualização apenas quando necessário.

Etapa 5 — Decisão

Consolidar tudo em um número defensável e em cenários.

5.1

JCF Investment Score

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O que a tela oferece: Nota de 0 a 10 com gráfico radar: Preço vs mercado (25%), Yield (25%), Localização (20%), Valorização (15%), Liquidez (10%) e Confiança dos dados (5%).
Racional aplicado: Cada componente é normalizado e os pesos são configuráveis e redistribuídos quando falta dado — nunca há invenção de valor.
Boa prática: Mostre o radar: ele explica visualmente por que dois imóveis do mesmo preço têm notas diferentes.

5.2

Simuladores

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O que a tela oferece: Comprar x Alugar, Imóvel x Investimentos (CDI, CDB, Tesouro, FII, Ibovespa, carteira personalizada) e Rentabilidade, com cenários Conservador, Base e Otimista.
Racional aplicado: Cálculo mensal separando ativos financeiros (juro composto e IR) de imobiliários (valorização + aluguel líquido de custos), sempre com retorno real descontada a inflação.
Boa prática: Apresente sempre os três cenários — credibilidade vem de mostrar o pior caso.

Etapa 6 — Copiloto de IA

Transformar números em narrativa consultiva, sem alucinação.

6.1

Análise IA

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O que a tela oferece: Seleção do imóvel, perguntas rápidas e resposta em seções fixas: Resumo, Pontos positivos, Pontos de atenção, Análise financeira, Região, Conclusão e Dados utilizados.
Racional aplicado: Antes da pergunta, o sistema monta um contexto factual com os resultados dos motores determinísticos e suas datas; a IA só interpreta o que foi calculado.
Boa prática: Se um dado não existe, a resposta diz que não existe — isso é comportamento esperado.

6.2

Consumo de IA

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O que a tela oferece: Análises no mês versus limite do plano; para administradores, tokens e custo estimado.
Racional aplicado: Controle de custo por tenant com limites configuráveis por plano, evitando surpresa de fatura.
Boa prática: Defina o limite mensal antes de liberar acesso a toda a equipe.

Etapa 7 — Entrega

Fechar a consultoria com um documento à altura do cliente.

7.1

Relatório Executivo

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O que a tela oferece: Capa personalizada, ficha do imóvel, resumo executivo, preço/m², comparação com mercado, comparáveis, aluguel e yield, região, Location Score, Investment Score, simulação e análise de IA (opcional). Visualizar, gerar PDF e compartilhar.
Racional aplicado: Cada informação carrega um selo de origem — Dado observado, Estimativa, Projeção, Simulação ou Análise IA — separando fato de hipótese.
Boa prática: Use o navegador em modo de impressão A4 para o PDF sair idêntico à tela.

Checklist do corretor

Identidade visual e CRECI configurados
Imóvel com área privativa, preço e endereço completos
Market Engine com Confidence Score aceitável
Comparáveis revisados e outliers excluídos
Location Score conferido em pelo menos dois raios
Investment Score apresentado com o radar
Simulação nos três cenários
Relatório Executivo gerado e revisado antes do envio

Aviso legal: os indicadores, scores e simulações apresentados na plataforma têm caráter informativo e educacional, são baseados em premissas configuráveis e dados de mercado sujeitos a variação, e não constituem recomendação de investimento, garantia de rentabilidade ou avaliação oficial de imóvel.